Nemovitosti: Peripetie převodu nemovitostí

Kdo prodává a kupuje nemovitosti, má mnoho starostí. Nejen najít kupce, ale také svůj prodej bezpečně "protáhnout" labyrintem problémů zápisu vlastnických práv na katastrálním úřadě. Někdo využije praxe realitní kanceláře, jiný se do toho pouští sám. Následující text slouží pro informaci, je jasné, že každý případ má své problémy a nelze narazit každou kauzu na jedno kopyto. Ale některé věci, které se týkají bezprostředně vašeho majetku a vašich zájmů je třeba, i když okrajově znát.  Myslím, že je už hodně lidí vyléčeno z praxe někomu "to hodit na krk" a očekávat kladný výsledek a předání podepsané smlouvy. Nic není tak jednoduché, jak se zdá. Zde je kontakt na Katastrální úřady, kde si můžete vyhledávat veškeré informace: http://www.cuzk.cz/Dokument.aspx?Akce=GEN:SEZNAM_KU

Právní úpravu následujícího tématu najdeme v následujících předpisech:

Zákon č. 40/1964 Sb., v platném znění, občanský zákoník

Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem v platném znění (dále zákon o zápisech)

Zákon č. 254/2004 Sb., o omezení plateb v hotovosti, v platném znění

Novelizace zákona o zápisech

Předkládaný návrh novely zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, obsahuje dílčí změny, které mají vést k odstranění některých nedostatků současné právní úpravy. Jedná se o tyto změny:

• návrh na vklad bude muset být již ke dni podání návrhu doložen listinou, na základě které má být zapsáno právo
• stanovuje se povinnost předkládat návrh na vklad na formuláři,
• odstraňuje se požadavek na předkládání předchozích nabývacích titulů,
• mění se postup při podání žaloby proti zamítnutí vkladu tak, aby nevznikaly škody, pokud soud zamítnutý vklad povolí a mezitím bude nemovitost převedena na třetí osoby nebo zatížena,
• úprava poznámky spornosti má zabránit škodám, které vznikají na realitním trhu v důsledku podávání tzv. šikanózních žalob,
• navrhuje se způsob, jak z katastru nemovitostí odstranit stará zástavní práva převzatá z bývalé pozemkové knihy,
• odstraňují se duplicitních ustanovení ve vztahu ke správnímu řádu

Právní úpravu následujícího tématu najdeme v následujících předpisech:

Zákon č. 40/1964 Sb., v platném znění, občanský zákoník

Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem v platném znění (dále zákon o zápisech)

Zákon č. 254/2004 Sb., o omezení plateb v hotovosti, v platném znění

Novelizace zákona o zápisech

Předkládaný návrh novely zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, obsahuje dílčí změny, které mají vést k odstranění některých nedostatků současné právní úpravy. Jedná se o tyto změny:

• návrh na vklad bude muset být již ke dni podání návrhu doložen listinou, na základě které má být zapsáno právo
• stanovuje se povinnost předkládat návrh na vklad na formuláři,
• odstraňuje se požadavek na předkládání předchozích nabývacích titulů,
• mění se postup při podání žaloby proti zamítnutí vkladu tak, aby nevznikaly škody, pokud soud zamítnutý vklad povolí a mezitím bude nemovitost převedena na třetí osoby nebo zatížena,
• úprava poznámky spornosti má zabránit škodám, které vznikají na realitním trhu v důsledku podávání tzv. šikanózních žalob,
• navrhuje se způsob, jak z katastru nemovitostí odstranit stará zástavní práva převzatá z bývalé pozemkové knihy,
• odstraňují se duplicitních ustanovení ve vztahu ke správnímu řádu

V mezidobí od sepsání smlouvy do provedení vkladu do katastru nemovitostí může uplynout dlouhá doba, která často přináší smluvním stranám řadu komplikací. Proto ještě, v době přípravy sepisování kupní smlouvy, kterou se z prodávajícího na kupujícího převádí nemovitosti, je dobré se seznámit s problematikou vkladového řízení, i když pro někoho to může být složité k provedení. Ale i když to člověk neprovádí sám, měl by mít vždycky vědomosti o průběhu a ohlídat si eventuelně správnost postupu, který dělá někdo jiný na základě mandátní smlouvy, aby nepřicházel zbytečně o peníze.

Problematika vkladového řízení

Klíčová ustanovení v zákoně o zápisech

Podle ustanovení § 1 zákona o zápisech se do katastru nemovitostí

Citace ze zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, v platném znění

Vklad

§2

(1) Práva uvedená v §1 odst. 1 se zapisují do katastru nemovitostí zápisem vkladu práva nebo výmazu vkladu práva (dále jen "vklad"), pokud tento zákon nestanoví jinak.

(2) Práva uvedená v §1 odst. 1 vznikají, mění se nebo zanikají dnem vkladu do katastru, pokud občanský zákoník nebo jiný zákon nestanoví jinak.

(3) Právní účinky vkladu vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy návrh na vklad byl doručen příslušnému orgánu republiky. Každý má právo nahlédnout do evidence doručených návrhů.

Zásady vkladového řízení

Při vkladovém řízení se pohybujeme mezi dvěma zákony. Jednak je to zákon o zápisech a jednak správní řád. Dá se říci tedy, že vkladové řízení je zvláštním druhem správního řízení, které je jednak upraveno zákonem o zápisech a jednak podpůrně správním řádem. A tak podle § 2 odst. 1 zákona o zápisech se práva zapisovaná do katastru nemovitostí zapisují vkladem práva nebo výmazem vkladu práva, kdy podle ustanovení § 2 odst. 2 zákona o zápisech vznikají, mění se nebo zanikají dnem vkladu do katastru, pokud občanský zákoník nebo jiný zákon nestanoví jinak.

Právní účinky vkladu

Právní účinky vkladu pak podle § 2 odst. 3 zákona o zápisech vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu, tedy příslušnému orgánu. Nabyvatel se sice stane vlastníkem zpětně ke dni podání návrhu na vklad, ale až na základě vkladu do katastru, ke kterému dochází vždy s určitým časovým odstupem. Právě zpětné účinky nabytí vlastnického práva jsou prostorem pro vznik nejrůznějších problémů.

Den vkladu

Dnem vkladu je třeba rozumět den, kdy byl vklad proveden. Nikoliv den, ve kterém měly nastat právní účinky vkladu. To, že určitá právní skutečnost působí zpětně, ještě neznamená, že je na tuto skutečnost nutno pohlížet, jakoby se stala toho dne, od něhož vyvolává – zpětně – právní účinky, nikoliv toho dne, ve kterém k ní došlo.

Proces uzavírání smlouvy

Uzavírání smlouvy je procesem, při kterém strany před uzavřením smlouvy jednají o jejím obsahu. Podstatou úspěchu je vzájemná důvěra, předešlá smluvní zkušenost, samozřejmě i znalost práva a také jiné skutečnosti, které mohou podstatně proces ovlivnit, aniž o nich strany předem věděly.

Jednotlivá ujednání v kupní smlouvě

Mezi smluvními stranami, které nakládají se soukromým majetkem je proces uzavírání smlouvy složitější v tom, že by měly správně  předvídat některé problémy a mimo podstatné náležitosti smlouvy by neměly chybět ustanovení o okamžiku, formě a zajištění nároku na úhradu kupní ceny, případně zajištění nároku na převod vlastnického práva k nemovitosti.

Úhrada kupní ceny

Úhrada kupní ceny za převáděnou nemovitost může být provedena hotovostně nebo bezhotovostně. Hotovostní platba nemusí být provedena pouze penězi, ale i cennými komoditami, což neplatí v případě nakládání s majetkem státu. V případě bezhotovostní platby lze provést úhradu několika způsoby. Jednak může být provedena, což je nejčastější způsob z účtu na účet nebo převzetím hypotéky.

Úhrada v hotovosti

Úhrada v hotovosti nemusí být vždy nejvhodnější. Pro některé prodávající je velmi podstatná, ale mnohem podstatnější je ujednání v kupní smlouvě. Součástí našeho právního řádu je zákon č. 254/2004 Sb., o omezení plateb v hotovosti, v platném znění. Zákon stanoví povinnost provést platbu bezhotovostně, a to se vztahuje na platby prováděné navzájem mezi osobami s místem trvalého pobytu, místem pobytu nebo sídlem na území České republiky, pobočkami nebo organizačními složkami zahraničních osob zřízenými na území České republiky, nebo osobami s místem trvalého pobytu, místem pobytu nebo sídlem na území České republiky, pobočkami nebo organizačními složkami zahraničních osob zřízenými na území České republiky ve prospěch osob s místem pobytu nebo sídlem v zahraničí; přesahuje-li výše těchto plateb částku stanovenou tímto zákonem. V ustanovení § 4 odst. 1 cit. zákona je uveden limit 15 000 eur, to je asi 430 000 Kč. Poskytovatel, platby, jejíž výše překračuje částku 15 000 eur, je povinen, podle zákona, provést platbu bezhotovostně. Zákon také stanoví sankce za porušení povinností.  Vzhledem k tomu, že hotovostní úhrada je ve smlouvách často účastníky přímo potvrzována, má kontrolní orgán, například finanční úřad, u kterého z daňových důvodů vždy jedno vyhotovení kupní smlouvy skončí, poměrně jednoduchou kontrolu. Potvrdí-li smluvní strany svým podpisem na kupní smlouvě, že k hotovostní úhradě kupní ceny převyšující částku 15 000 eur došlo v den podpisu, případně v konkrétní jiný den uvedený ve smlouvě, je jistota, že pokutě neujdou.

Bezhotovostní úhrada

Bezhotovostní úhrada má také, jako úhrada v hotovosti, svá úskalí. V případě bezhotovostní úhrady, k níž jsou smluvní strany zákonem přivedeni, je třeba dávat pozor na okamžik, ve kterém dojde ke splnění povinnosti zaplatit kupní cenu. A to záleží na účastnících smlouvy, zda za takový okamžik budou považovat složení peněžních prostředků v bance anebo až připsání na účet prodávajícího. Pokud nebude tento okamžik ve smlouvě upraven, přijde na pořad aplikace § 567 odst. 2 občanského zákoníku. Který stanoví, že plnil dlužník peněžní dluh prostřednictvím peněžního ústavu anebo provozovatele poštovních služeb, je dluh splněn připsáním částky na účet věřitele vedený u peněžního ústavu.  Zákon o omezení plateb v hotovosti za platbu nepovažuje vklad peněžních prostředků v hotovosti na vlastní účet nebo na cizí účet u peněžního ústavu nebo jejich výběr. Ale v souvislosti s úhradou kupní ceny složením na účet prodávajícího přímo v bance, není možné poté, co jsou peníze bance předány, tuto operaci stornovat. Opravné zúčtování je možné provést pouze v případě, že chybou banky nebylo provedeno zúčtování v souladu s příkazem klienta.

Omezení vlastnických práv prodávajícího

Je možné, že prodávající je omezen disponovat se svým vlastnickým právem a to výkonem rozhodnutí, nebo exekucí. Doručením usnesení o nařízení exekuce nesmí povinný nakládat se svým majetkem včetně nemovitostí a majetkem patřícího do společného jmění manželů.  Pokud se tak stane, pak musí katastrální úřad návrh na vklad podle ustanovení § 5 odst. 1 písm. f) zákona o zápisech zamítnout. Takové nebezpečí je v případě, když mezi sepsáním smlouvou a podáním návrhu na vklad uplyne příliš dlouhá doba.  Pokud dojde o podpisu smluv a podání návrhů na vklad v jeden den, pak se toto riziko eliminuje. Je však nutno se přesvědčit, že v den podpisu smlouvy a podání návrhu na vklad není na vlastnickém listu vedena poznámka o nařízení výkonu rozhodnutí, případně nařízení exekuce. Podle ustanovení § 12 zákona o zápisech je katastrální úřad povinen vyznačit v katastru nemovitostí nejpozději následující pracovní den po doručení listiny. Na jejímž podkladě se provádí zápis do katastru, že právní vztahy jsou dotčeny změnou. Usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí je jednou z takových listin. Takový případ se může objevit i při výkupech a dovýkupech nemovitostí v případě výstavby silničních komunikací. A proto je třeba, aby se i osoby, které jsou tímto úkonem pověřeny, se vždy přesvědčily o těchto skutečnostech.

Okamžik úhrady kupní ceny

K úhradě kupní ceny může dojít před podpisem kupní smlouvy, tedy před jejím uzavřením, při podpisu kupní smlouvy, tedy při jejím uzavřením anebo před podáním návrhu na vklad, při podání návrhu na vklad po podání návrhu na vklad, před provedením vkladu. V den provedení vkladu, po provedení vkladu. Ale může být také hrazena postupně, v různých uvedených okamžicích. Jestliže však nebyl ve smlouvě okamžik úhrady kupní ceny jasně dohodnut, řídil by se ustanovením § 591 občanského zákoníku. Podle znění tohoto ustanovení, pokud není dohodnuto jinak, ani není-li to obvyklé, jsou účastníci povinni plnit bez zbytečného odkladu.

Okamžik úhrady kupní ceny je podstatný pro volbu vhodného okamžiku zajištění nároku na úhradu kupní ceny, po případě nároku na převod předmětné nemovitosti a též pro volbu vhodného zajištění nároku na úhradu kupní ceny a zajištění nároku na převod nemovitosti.

Úhrada před uzavřením smlouvy

Pokud dochází k úhradě kupní ceny předem, děje se tak v souvislosti se smlouvou o budoucí smlouvě kupní, která je upravena v ustanovení § 50a občanského zákona.

Úhrada ke dni uzavření smlouvy

Je-li úhrada, byť jen i části kupní ceny, jakýmkoliv způsobem navázána na den uzavření kupní smlouvy, nelze opomenout, že k uzavření smlouvy. Jestliže tato je uzavírána mezi nepřítomnými účastníky, dochází v okamžiku, kdy nepřítomnému navrhovatel došel návrh na uzavření smlouvy podepsaný adresátem návrhu.

Úhrada ke dni rozhodnutí o povolení vkladu

Není příliš praktické, jak vyplývá z praxe, navázat úhradu kupní ceny na den rozhodnutí o povolení vkladu, neboť tento den ve většině případů z doložky o provedení vkladu nelze určit. To by si musel účastník zjišťovat přímo ve spisu na příslušném katastrálním pracovišti.

Úhrada před dnem provedení vkladu

Pro prodávajícího, jak je také z praxe patrné, je dost velké riziko, pokud by mělo dojít kj úhradě ceny za převáděnou nemovitost až po podpisu kupní smlouvy. Kupující bude vystaven riziku, pokud by k úhradě kupní ceny mělo dojít pře dnem provedení vkladu do katastru nemovitostí. Důvodem je to, že ne každý vklad musí být kladně vyřízen. Může dojít k jeho zamítnutí. Což by pro stranu, která již kupní cenu zaplatila předem, případně při podání návrhu na vklad. Mohlo znamenat komplikace.

Úhrada po provedení vkladu

Pokud by k úhradě kupní ceny mělo dojít po provedení vkladu, je třeba mít na paměti, že jednou provedený vklad již nelze ze strany katastrálního úřadu žádným způsobem zrušit. V úvahu nepřicházejí mimořádné opravné prostředky upravené ve správním řádu. Proti povolenému vkladu není přípustná ani žaloba.

Žaloba na určení vlastnického práva

Pokud je v našem právním řádu zakotvena zásada nezrušitelnosti vlastnictví, může autoritativně rozhodovat o zániku vlastnického práva pouze soud.

Pokud se kupující rozhodne pro provedení vkladu do katastru nemovitostí kupní cenu, jejíž úhrada byla vázána právě na provedení vkladu, neuhradit, je prodávající ve velmi komplikované situaci.

Příklad smlouvy o smlouvě budoucí kupní

Důrazně doporučuji, aby každý, kdo chce smlouvu o smlouvě budoucí kupní uzavírat, se řídil zásadně platnými skutečnostmi v době uzavírání smlouvy a nikdy slepě neopisoval vzorové dokumenty. Tento příklad je pouze ilustrací, jak by smlouva mohla také vypadat.  Veškeré údaje, uvedené v příkladu, jsou fiktivní. Zvláště při prodeji a koupi nemovistostí dejte velký pozor na to, abyste ve smlouvě nic neopomněli a vešleé údaje měli přesně uvedeny.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Smluvní strany:

1. Prodávající : Karel Hubička,  bytem Jana Uhra 12,602 00 Brno,  bankovní spojení: ČSOB, pobočka Praha, Vlašínova 2, 140 00 Praha 1, číslo účtu: 787656789/0300

Dále jen prodávající

2. Kupující: Ing. Jan Tvrdý, bytem Lidická 3, 612 00 Brno, bankovní spojení: ČSOB, pobočka Praha, Vlašínova 2, 140 00 Praha 1, číslo účtu: 887656789/0300, IČO: 78993390,

Dále jen kupující

uzavřely níže uvedeného dne následující smlouvu o smlouvě budoucí kupní


Článek I.
Budoucí prodávající je na základě výhradním vlastníkem následujících nemovitostí:

budova čp 56 stojící na stavební parcele č. st.678/2
stavební parcela č., o výměře 1000 m2,
parcela č. 678/6 o výměře 2000 m2,
k.ú. Tvrdoňovice, obec Tvrdoňovice, okres: Jihlava
Vlastnictví uvedených nemovitostí je zapsáno v katastru nemovitostí na LV č. 789 vedeném Katastrálním úřadem Jihlava.

Článek II.
Prodávající výše uvedené nemovitosti, se všemi součástmi a s příslušenstvím, zejména s dřevěným oplocením, venkovními úpravami, trvalými porosty, nyní prodává kupujícím za souhrnnou kupní cenu 2 000 000,- Kč (slovy: dvamiliony korun českých) a kupující za tuto cenu tyto nemovitosti kupují do společného jmění manželů.

Článek III.
1) Kupující zaplatí prodávajícímu souhrnnou kupní cenu takto:
a) 200.000,- Kč bylo zaplaceno složením do advokátní úschovy advokátu Mgr. Petru Fučíkovi, Brno, Jimravova 2, 678 45 Brno před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí kupní jako zálohu na souhrnnou kupní cenu,
b) 300.000,- Kč bezhotovostně na účet prodávajícího č. 89876567/0300 vedený u ČSOB  banky v Brně neprodleně do 15 dnů po té, co prodávající předloží ČSOB , pobočka Brno
• tuto oboustranně podepsanou kupní smlouvu včetně návrhu na vklad vlastnického práva
• zástavní smlouvu uzavřenou mezi CITY Bankou v Praze jako zástavním věřitelem, prodávajícím jako zástavcem a kupujícím jako zástavním dlužníkem, jejímž předmětem je zřízení zástavního práva k prodávaným nemovitostem uvedeným v článku I. této smlouvy, za účelem zajištění splacení úvěru poskytnutého touto bankou kupujícím k zaplacení části kupní ceny ve výši 300.000.,- Kč, a to s vyznačením vkladu zástavního práva.

2) K zajištění zaplacení části kupní ceny uvedené v článku III. písm. c) uzavřeli kupující s CITY Bankou  dne 6. 6. 2011 smlouvu o úvěru č. 7876678876/2011.

Článek IV.
1) Prodávající prohlašuje, že na prodávaných nemovitostech neváznou žádná věcná břemena, dluhy, ani zástavní práva s výjimkou zástavního práva CITY Banky, popsaného v třetí odrážce odstavce 1, článku č. III. této smlouvy.
2) Kupující prohlašují, že je jim stav prodávaných nemovitostí po prohlídce na místě znám.

Článek V.
Budoucí prodávající předal budoucím kupujícím a budoucí kupující převzali prodávané nemovitosti, spolu s veškerou budoucímu prodávajícímu dostupnou související dokumentací při podpisu smlouvy budoucí.

Článek VI.
1) Vlastnictví k prodávaným nemovitostem přejde podle této smlouvy na kupující až zápisem vkladu do katastru nemovitostí. Zápis vkladu vlastnického práva zajistí na základě společného návrhu nákladem kupujících prodávající a kupující mu k tomu poskytnou potřebnou součinnost.

2) Smluvní strany prohlašují, že v případě nepovolení vkladu vlastnického práva, a to z jakéhokoli důvodu, podniknou kroky k odstranění překážek bránících provedení vkladu vlastnického práva, popřípadě po dohodě s ČSOB bankou vrátí prostředky čerpané z úvěru přímoCITY bance.

3) ČSOB banka se v případě nepovolení vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujících, a to z jakéhokoli důvodu, zavazuje poskytnout prodávajícímu potřebnou součinnost při řízení o výmazu zástavního práva CITY banky za účelem zajištění splacení úvěru poskytnutého touto bankou kupujícím k zaplacení části kupní ceny.

Článek VII.
Smluvní strany se dohodly, že daň z převodu nemovitostí zaplatí prodávající a vyhotovení znaleckého posudku o ceně prodávaných nemovitostí pro potřeby této daně zajistí vlastním nákladem také prodávající a kupující mu k tomu poskytnou potřebnou součinnost, zejména umožní znalci prohlídku prodávaných nemovitostí.

Článek VIII.
Tato smlouva je vyhotovena v osmi stejnopisech, z nichž po dvou si ponechají obě strany, jeden ČSOB. banka a zbylých pět si ponechá prodávající pro potřeby vkladu do katastru nemovitostí.

V … dne………..

podpisy smluvních stran