Nemovitosti II.: Zajištění nároku na úhradu kupní ceny

Zákon upravuje různé zajišťovací prostředky., jimiž je možné eliminovat riziko nesplnění závazku – uhradit kupní cenu nebo případně převést nemovitost. Některé z nich mohou poskytnout větší míru ochrany, ale některé z nich menší míru ochrany. Záleží na dohodě mezi smluvními stranami, ke kterému okamžiku k úhradě ceny dojde a také, jakým způsobem budou závazky smluvních stran zajištěny zákonnými zajištěny.

Okamžik náhrady kupní ceny

Záleží na okamžiku kupní ceny, zda se bude zajišťovat nárok na úhradu kupní ceny nebo nárok na převod vlastnického práva k nemovitosti. Některé ze zajišťovacích prostředků jsou určeny pro jeden z nároků, které z nich pro oba.

Potřeba zajištění nároku

Potřeba prodávajícího zajistit si nárok na úhradu kupní ceny vyvstane v případě, kdy by k úhradě kupní ceny mělo dojít až po provedení vkladu do katastru nemovitostí. K zajištění kupní ceny slouží mnoho klasických zajišťovacích prostředků nebo prostředky jiné, které podle zákona kupní cenu také zajišťují.

Zástavní právo

Zástavní právo k nemovitosti patří k nejčastěji používaným prostředkům, které zajišťují prodávajícímu nárok na úhradu kupní ceny v případě, kdy byť i jen část kupní ceny má být hrazena až po provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí,

Příklad z praxe

V praxi se to provádí tak, že se v jeden den jak návrh na vklad vlastnického práva k převádění nemovitosti, tak návrh na vklad zástavního práva zatěžující stejnou nemovitost. Katastrální úřad totiž podání týkající se téže nemovitosti vyřizuje podle pořadí, v kterém mu byla doručena.

Účastníci zástavní smlouvy

Účastníkem zástavní smlouvy je prodávající coby zástavní věřitel a kupující coby zástavce a zástavní dlužník.

Právo kupujícího

Kupující, coby zástavce, totiž může s nemovitostí nakládat již v den podání návrhu na vklad vlastnického práva, ač v tom okamžiku ještě není v katastru zapsán jako vlastník zastavované nemovitosti, neboť vlastnické právo se nabývá zpětně ke dni podání návrhu na vklad.

Právní úprava

Podle ustanovení § 2 odst. 3 zákona o zápisech hovoří o dni, nikoliv o určité hodině. Právo, jehož nabytí je vázáno na určitý den, se nabývá již počátkem tohoto den.  I když tento závěr je přijímán právní teorií a i praxí, na rozdíl od minulých úprav není obsažen přímo v zákoně. Z toho tedy vyplývám, že pokud kupující nabude vlastnické právo k převáděné nemovitosti k počátku dne podání návrh na vklad, pak za předpokladu, že vklad práva bude povolen, nabrání nic v tom, aby ve stejný den svoji nemovitost zatížil zástavním právem.

Z praxe

Ale v praxi je také a přípustné, aby kupní smlouva a zástavní smlouva byly součástí jedné listiny, Na základě takové smlouvy by byl pak navrhován jak vklad vlastnického práva, tak zástavního práva k předmětné nemovitosti a pokud nedojde k povolení vkladu zástavního práva, protože pokud by kupující nenabyl nemovitost, která se mezi účastníky převádí, nemohl by ji následně ve prospěch prodávajícího zastavit. A pokud nedojde k převodu vlastnického práva, prodávající zůstane vlastníkem převáděna nemovitosti, na které nebude váznout zástavní právo, a kupující bude mít stále ve svém držení kupní cenu. Do jisté míry by se tak mohlo stát, že to bude velmi vhodný způsob, jak zajistit nároky obou smluvních stran.

Podmínky vkladu vlastnického a zástavního práva

Z toho logicky vyplývá, že pokud nedojde k povolení vkladu vlastnického práva do katastru, nedojde ani k povolení vkladu zástavního práva, protože pokud by kupující nenabyl převáděnou nemovitost, nemohl by ji následně ve prospěch prodávajícího zastavit a prodávající zůstane vlastníkem převáděné nemovitosti, na které nebude váznout zástavní právo a kupující bude mít ve svém držení kupní cenu. Tento způsob zajištění se zdá velmi výhodný.

Riziko vkladu vlastnického a zástavního práva

Všechno má své riziko, tedy i zdánlivě výhodný způsob zajištění nemovitosti, jako je vklad zástavního a vlastnického práva. Ale může dojít k případu, kdy vklad vlastnického práva bude povolen, ale následný vklad zástavního práva nebude povolen. V takové situaci se projeví, že zástavní právo není tak výhodným zajišťovacím prostředkem.

Použití rozvazovací podmínky není průchodné

Pro tento případ nebude řešením ani rozvazovací podmínka, která je obsažena v kupní smlouvě, protože zpětný zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí by vyžadoval součinnost kupujícího. A pokud tato nebude dobrovolně poskytnuta, není jiné cesty, než se obrátit na soud.

Odkládací podmínka

V praxi se setkáme i ze způsobem zajištění, tedy právním prostředkem k zajištění, sloužící k zajištění úhrady kupní ceny, s odkládací podmínkou, a to podle ustanovení § 36 odst. 2 občanského zákoníku, kde odkládací podmínka zní: „ jestliže na jejím splnění závisí, zda právní následky úkonu nastanou“. A pokud nevyplývá z právního úkonu nebo jeho povahy něco jiného, má se za to, že je to podmínka odkládací.

Pro praxi

Je třeba pro praxi připomenout, že pokud dojde mezi smluvními stranami k ujednání doby účinnosti smlouvy, než jaká vyplývá ze zákona, pak není vhodné ve smlouvě konstatovat, že „ smlouva je účinná dnem podpisu smluvních stran.“

Účinnost smlouvy uhrazením kupní ceny

Účinnost smlouvy lze vázat na úplné uhrazení kupní ceny, Smlouva o převodu nemovitostí by byla platně uzavřena, účinnou by se stala až poté, co došlo ze strany kupujícího k úplnému uhrazení kupní ceny. Katastrální úřad je v souladu se zákonem o zápisech povinen zkoumat, zda je ke dni podání návrhu na vklad smlouva, na jejímž základě má být vklad proveden, účinná.

Účinnost smlouvy vkladem do katastru nemovitostí

Ve smlouvách o převodu nemovitostí je ustanovení, kterým účastníci smlouvy vážou účinnost smlouvy na okamžik provedení vkladu větou : „platnost smlouvy nastává dnem podpisu smluvních stran, její účinnost vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí.“

Pro praxi

Pro praxi je nutné připomenout, že účastníci musí oddělit závazkověprávní účinky prodeje vyvolané kupní cenou od věcněprávních účinků vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, kterým se konstituuje vlastnictví k nemovité věci. K účinkům vkladu, které jsou s ním bezprostředně spojeny, může dojít až následně  po účincích vyvolaných smlouvou, protože ke vkladu dochází na základě smlouvy.

Příklad kupní smlouvy se zástavním právem

KUPNÍ SMLOUVA

( podle ust. § 588 a násl. Občanského zákoníku, v platném znění)

Smluvní strany:

paní Radkou Malou, r.č. 895907/4654, bytem Kalivodova č.p. 17, okr. Jihlava, panem Jiřím Svobodou, r.č. 86017/6094, bytem Jihlava, Husova 4, panem Karlem Sýkorou, r.č. 770309/6300, bytem Brno, Ječná 5, všichni tři na straně jedné jako prodávající

(dále prodávající)

a

panem Kamilem Kocourem, r.č. 880627/3186, bytem Jihlava, Klemova 14, svobodným, slečnou Karlou Šmídovou, r.č. 785128/3593, bytem Adamov, Komenského 18, svobodnou, oba na straně druhé jako budoucí kupující.

(dále kupující)

společně též „smluvní strany“ uzavírají tuto

kupní smlouvu

I.

Úvodní prohlášení

1. Strana prodávající tímto prohlašuje, že je vlastníkem pozemku, parc.č. 765/1 o výměře 1500 m2 v katastrálním území Dolní Poruba (dále jen „pozemek“ nebo „předmět převodu“), zapsané na listu vlastnictví č. 543  pro katastrální  území Dolní Poruba vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-západ.
2. Strana prodávající prohlašuje, že uvedený pozemek je určen pro výstavbu rodinného domu.

II.

Předmět smlouvy

Strana prodávající touto kupní smlouvou prodává straně kupující za sjednanou kupní cenu ve výši 2 876.892,00  Kč  předmět  převodu blíže vymezený v čl. I. této smlouvy a strana kupující touto smlouvou tento předmět převodu od strany prodávající do svého výlučného vlastnictví, společného jmění manželů kupuje, podílového spoluvlastnictví.

III.

Kupní cena

1. Smluvní strany se dohodly, že předmět převodu je prodán a koupen za cenu smluvní, ve výši 2 876.892,00 Kč, dále jen „celková kupní cena“.
2. Strana kupující uhradila celkovou kupní cenu na základě dohody o správě finančních prostředků do správy advokáta JUDr.. Jakuba Vavříka, č. osv. ČAK 12734, se sídlem Blažejova 99, Praha 8 (dále jen „advokát“), před podpisem této kupní smlouvy, s tím, že část kupní ceny ve výši 430.000,- Kč uhradila z prostředků poskytnutých Živnostenskou bankou, a.s. (dále jen „Banka“)  formou hypotečního úvěru.
3. Advokát je na základě samostatné dohody o správě finančních prostředků povinen uvolnit kupní cenu ve prospěch strany prodávající tak, že:

a)      částku ve výši 1 200.000,-  Kč ve prospěch účtu č. 56789876 nejpozději do 5 pracovních dnů ode dne předložení:

 této smlouvy a

 originálu návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva strany kupující dle této smlouvy

b)      částku ve výši 1,246,892,-. Kč určenou k úhradě daně z převodu nemovitostí nejpozději do 5 pracovních dnů ode dne předložení:

ba) kopie stranou prodávající řádně vyplněného Přiznání k dani z převodu  nemovitostí  s vypočtenou daní a opatřenou razítkem podatelny příslušného finančního úřadu, a to přímo na účet tohoto příslušného finančního úřadu, nebo bb) originálu Výzvy finančního úřadu k úhradě daně z převodu nemovitostí adresované straně kupující z titulu ručení, a to přímo na účet tohoto příslušného finančního úřadu,  nebo

bc) originálu dokladu o zaplacení daně z převodu nemovitostí dle této kupní smlouvy, a to  na účet toho, kdo daň z převodu nemovitostí dle této kupní smlouvy zaplatil.

IV.

Prohlášení smluvních stran

1. Strana kupující je seznámena se skutečností, že strana prodávající zatížila jí vlastněné nemovitosti a tedy i předmět  převodu zástavním právem ve prospěch Živnostenské banky , a.s..
2. Strana prodávající prohlašuje, že její smluvní vztahy s bankou zaručují, že  vystaví listinu o vzdání se zástavního práva k  předmětu převodu do dvaceti jedna (21) dnů ode dne uvolnění  celkové kupní ceny (bez částky připadající na daň z převodu nemovitostí) na výše uvedený účet strany prodávající.
3. Strana prodávající se zavazuje, že návrh na výmaz zástavního práva výše uvedeného bude podán nejpozději do 21 dnů ode dne uvolnění výše uvedené částky na účet strany prodávající.

V případě hypotéky:

Strana kupující bere na vědomí, že před podpisem této smlouvy byla stranou prodávající uzavřena smlouva o zřízení zástavního práva k předmětu převodu ve prospěch Banky za účelem zajištění splacení hypotečního úvěru, který bude poskytnut straně kupující k úhradě doplatku celkové kupní ceny z titulu smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru. Strana kupující se zřízením tohoto zástavního práva stranou prodávající výslovně souhlasí.

1. Strana prodávající prohlašuje, že na předmětu převodu neváznou žádné dluhy, věcná břemena, zástavní práva, není zřízeno předkupní právo, ani neexistují žádné jiné právní vady, které by s převodem předmětu převodu přecházely na stranu kupující, s výjimkou zástavního práva dle odst. 1 a odst. 2 tohoto článku.
2. Dále strana prodávající prohlašuje, že nepřevedla předmět převodu ani jeho díl na jinou osobu a zavazuje se, že do doby rozhodnutí o vkladu vlastnických práv podle této smlouvy takový právní úkon ani právní úkon, kterým by předmět převodu zatížila věcným či jiným právem, neučiní, s výjimkou uvedenou v odst. 2 tohoto článku.
3. Strana kupující podpisem této kupní smlouvy potvrzuje, že se seznámila s faktickým a právním stavem předmětu převodu, včetně v odstavci 1 a 2 uvedeného zástavního práva, a v tomto stavu  jej, včetně v odstavci 1 a 2 uvedeného zástavního práva,  bez výhrad do svého vlastnictví přijímá.

V.

Ostatní smluvní ujednání

Předmět převodu se považuje za předaný dnem podání návrhu na vklad vlastnického práva dle této smlouvy do katastru nemovitostí.

VI.

Řízení u katastrálního úřadu

1. Pokud by byl příslušným katastrálním úřadem návrh na vklad vlastnického práva k předmětu převodu dle této smlouvy pro stranu kupující zamítnut nebo řízení o něm pravomocně přerušeno nebo zastaveno, strany této smlouvy prohlašují, že jsou nadále vázány svými projevy prodat a koupit předmět převodu za celkovou kupní cenu a zavazují se pro tento případ ve vzájemné součinnosti uzavřít do 14 dnů od pravomocného rozhodnutí příslušného katastrálního úřadu novou smlouvu splňující podmínky nebo požadavky příslušného katastrálního úřadu pro povolení vkladu, případně tuto  smlouvu či návrh na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí náležitě doplnit dle  pokynu příslušného katastrálního úřadu, a to nejpozději do 14 dnů od jeho doručení.
2. Smluvní strana, která poruší svůj závazek dle předchozího odstavce 1 tohoto článku, se zavazuje zaplatit druhé smluvní straně smluvní pokutu ve výši  50 000 ,- Kč.
3. Jestliže ani do 21 dnů ode dne, kdy příslušný katastrální úřad pravomocně zamítne, přeruší nebo zastaví řízení o povolení vkladu vlastnického práva k předmětu převodu ve prospěch strany nabývající, a nedojde k nápravě k některým ze způsobů dle odstavce 1 tohoto článku, je kterákoli ze smluvních stran oprávněna od této smlouvy odstoupit s tím, že smluvní strany jsou povinny vrátit si vše, co si dle této smlouvy již plnily, včetně vrácení finančních prostředků čerpaných z hypotečního úvěru poskytnutého Bankou, přímo této bance, a to do deseti pracovních dnů od marného uplynutí 21denní lhůty. Právo na zaplacení smluvní pokuty dle předchozího odstavce 2
4. tohoto článku a ani právo na náhradu škody, která oprávněné straně vznikne, tímto není dotčeno.

VII.

Nabytí vlastnického práva

1. Strana nabývající nabude vlastnictví k předmětu převodu vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí na příslušném listu vlastnictví pro katastrální území.

2. Obě smluvní strany souhlasí s tím, aby na základě této smlouvy bylo ve prospěch strany kupující zapsáno vlastnické právo do katastru nemovitostí na příslušném listu vlastnictví vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha –západ.

VIII.

Závěrečná ujednání

1. Tato smlouva je vyhotovena ve 4 stejnopisech, které mají platnost originálu, z nichž obdrží každá smluvní strana  jedno vyhotovení a příslušný katastrální úřad  4 vyhotovení. SPS
2. Obě smluvní strany shodně prohlašují, že si tuto smlouvu podrobně přečetly, zcela jednoznačně porozuměly jejímu obsahu a podepisují ji svobodně, vážně, nikoli v tísni a za nápadně nevýhodných podmínek.
3. Na důkaz souhlasu s touto smlouvou připojují smluvní strany své vlastnoruční podpisy.
4. Právní vztah mezi stranami této smlouvy se řídí Občanským zákoníkem, v platném znění.

V…………. dne

…………………………..                                                 …………………….

Prodávající                                                                           Kupující

Poznámka: Veškeré údaje ve smlouvě, kterou jsem uvedla.  jsou fiktivní, smlouva je pouze příkladem, není vhodná k použití. V takových případech, které jsou zde předvedeny je nejlépe se obrátit na příslušného advokáta. Každý případ je jiný a má svá specifika.