Výměnek: Jak zřídit rodičům výměnek

Máte rodinný dům, který jste získali darem od rodičů či prarodičů? Zřiďte jim výměnek už v darovací smlouvě. Tento institut se od roku 1948 neužívá podle zákona o národním pojištění. Není ani zaveden do současného a platného znění občanského zákoníku. V novém občanském zákoníku se zřejmě bude nazývat služebnost k bytu. Kdoví? Tak jsem použila slovo výměnek, aby bylo jasno, o čem článek pojednává. :))

Pokud rodiče či prarodiče darují svým dětem nebo vnoučatům dům,  v tomto případě je vhodné přímo do darovací smlouvy vložit ustanovení o zřízení věcného břemene na nemovitost - tedy doživotní právo užívání domku pro rodiče nebo babičku a dědečka . A tak až do své smrti získají právo dům užívat a nikdy je, díky věcnému břemenu k nemovitosti, nemůže nevděčník z domu vyhodit. Tomuto právu nezabrání ani to, kdyby dcera, syn, vnuk domek v budoucnu prodal. Obě strany jsou takto spokojené, rodiče, babička a dědeček splní své přání dům ještě za svého života vnukovi darovat a zároveň si zajist, že až do své smrti v něm může v poklidu žít. Valná většina věcných břemen k nemovitosti vzniká dohodou dvou účastníků. Povinný i oprávněný z věcného břemene k nemovitosti uzavřou smlouvu o zřízení věcného břemene k nemovitosti a ta se následně vloží na katastr nemovitostí. Je také možné návrh na zřízení věcného břemene k nemovitosti vložit například do darovací či kupní smlouvy. Lze jen doporučit, aby při úmyslu darovat dům a zříézení věcného břemena trvalého bydlení strany navštívily zkušeného právníka (notáře), který jim poradí a pomůže při koncipování smlouvy. Je třeba dřív, než smlouva je zavkladována, si probrat všechny detaily a zvážit všechna pro a proti při formulování dalších věcných břemen, vztahujících se například k užívání zahrady apod. DOpřejte svým rodičům a prarodičům slušné stáří a sobě si ušetřete stresy z nepromyšlené smlouvy.

Obsah věcného břemene

Dejme tomu, že vaši rodiče vám darují nemovitost darovací smlouvou a vy jste ve smlouvě stranou obdarovanou (také pak vlastníkem a osobou povinnou) a oni stranou darující (a osobou oprávněnou z věcného břemena). Smlouva darovací se uzavírá podle občanského zákoníku. Ve smlouvě o věcném břemeni jste osoby povinné z věcného břemena  a vaši rodiče osoby oprávněné z věcného břemena. Zřizujete mezi sebou věcné břemeno doživotního bezplatného bydlení a užívání. Smlouva o věcném břemeni se řídí též občanským zákoníkem. Je možné, že v darovací smlouvě již věcné břemeno uvedete a nemusíte tak dělat smlouvy dvě.

V čem věcné břemeno může spočívat

Ve výlučném užívání bytu v 1. podlaží rodinného domu a sestává se z kuchyně, 2 pokojů, chodby a dalšího příslušenství. Jdnoduše řečeno, Vaši rodiče budou obývat první patro domu. Samozřejmě že oprávněná osoba (vaši rodiče) mohou užívat s vámi (osobou povinnou) - veškeré domovní zařízení. Ale nemusíte také s babičkou nebo rodiči v jednom domě bydlet. To záleží na okolnostech.

Další věcná břemena

S tímto věcným břemenem mohou souviset i další věcná břemena volného přístupu a užívání drobných staveb ve dvoře, chov drůbeže, opatrování ve stáří, požívání plodů ze zahrady (neomezeně s tím, že se budou o zahradu starat, přijímání návštěv svých známých a příbuzných. Oprávněná osoba se nebude finančně ani jinak podílet na údržbě nebo opravách nemovitosti. Rovněž také poplatky a daně z nemovitosti a související s provozem nemovitosti jsou věcí osoby povinné.

Občanský zákoník neobsahuje konkretizaci žádného věcného břemene a tak je obsah věcného břemena vytvořen až právní skutečností, jež je právním důvodem jeho vzniku (darování) a musí být v souladu s obecně vymezeným obsahem věcného břemena, to znamená povinnost zavázaného subjektu musí být ve formě facere (konat) … omittere (zdržet se chování) … pati (strpět).

Vlastní obsah věcných břemen může být rozmanitý.

Úhrada nákladů za předmět věcného břemena

S vymezením obsahu věcného břemena úzce souvisí také ustanovení  § 151 n odst. 3 občanského zákoníku, regulující povinnost k úhradě nákladů na předmět věcného břemena. Většinou se uplatní ustanovení, které je dispozitivní, že přiměřené náklady na zachování a opravy věci je povinen nést oprávněný subjekt jemuž právo odpovídajícího věcnému břemeni umožňuje užívat cizí věc, za předpokladu, že tuto věc užívá i její vlastník, nese tyto náklady společně, nikoliv však solidárně, podle míry užívání. Povinnost nést náklady se týká pouze udržovacích nákladů. Zákonem sice není stanoveno, kdo je povinen provádět opravy a údržbu věci. Lze však vyvodit, že je to nositel vlastnického práva k věci, s nímž je povinnost věcného břemena spojena, pokud není dohodnuto jinak.

Cena věcného břemena se stanoví znaleckým posudkem a řídí se zákonem o oceňování a předpisy souvisejícími.

Tento článek slouží pro informaci! Jak je uvedeno výše, pokud máte úmysl zřídit rodičům nebo prarodičům toto právo, obraťte se na zkušeného právníka, nedejte na řeči přátel a sousedů a dobře si zvažte obsah věcného břemena s budoucím oprávněným. Po zavkladování nebudete moci smlouvu opravit!

Odkaz:

Věcná břemena
§ 151n

(1) Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě.
(2) Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele.
(3) Pokud se účastníci nedohodli jinak, je ten, kdo je na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni oprávněn užívat cizí věc, povinen nést přiměřeně náklady na její zachování a opravy; užívá-li však věc i její vlastník, je povinen tyto náklady nést podle míry spoluužívání.

§ 151o

(1) Věcná břemena vznikají písemnou smlouvou, na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Právo odpovídající věcnému břemenu lze nabýt také výkonem práva (vydržením); ustanovení § 134 zde platí obdobně. K nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům je nutný vklad do katastru nemovitostí.

(2) Smlouvou může zřídit věcné břemeno vlastník nemovitosti, pokud zvláštní zákon nedává toto právo i dalším osobám.
(3) Není-li vlastník stavby současně vlastníkem přilehlého pozemku a přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak, může soud na návrh vlastníka stavby zřídit věcné břemeno ve prospěch vlastníka stavby spočívající v právu cesty přes přilehlý pozemek.