Výměna bytu: Od 1.11. 2011 platí nové podmínky

Podle současné právní úpravy je výměna bytů založena dohodou dvou rovnoprávných subjektů a vzniká souhlasnými projevy jejich účastníků. Jedná se o právní úkon, který musí vyhovovat obecným náležitostem právních úkonů stanoveným v § 34 a násl. ObčZ. Ustanovení § 715 blíže nespecifikuje podstatné náležitosti smlouvy, jejich určení je proto v kompetenci zúčastněných stran. Zákon pouze stanoví, že dohoda musí mít písemnou formu.

Předchozí souhlas pronajímatele

K tomu, aby dohoda byla platně uzavřena, je třeba předchozí souhlas pronajímatele (vlastníka vyměňovaného bytu). Zákon však nestanoví, jaká kritéria je třeba při udělení souhlasu posuzovat a ověření kterých skutečností je vlastník oprávněn po nájemci požadovat. Pokud je dům ve spoluvlastnictví více osob, postačí, aby souhlas dali spoluvlastníci disponující většinou počítanou podle velikosti podílů.

Pronajímatel se rozhoduje o svém souhlasu

Aby pronajímatel mohl náležitě zvážit, zda má závažné důvody pro odepření souhlasu nájemci k výměně bytu tak, jak tyto závažné důvody vyžaduje ustanovení § 715 ObčZ, musí mít vědomost o tom, kdo se má stát jeho novým nájemcem a co vše je obsahem dohody o výměně bytů. Jen tak mohou být výhrady pronajímatele k výměně bytů konkrétní a určité. Pronajímatel musí mít rovněž jistotu i v tom, že skutečnosti na základě nichž vyvozuje svůj souhlas či nesouhlas k výměně bytů, nejsou jen hypotetické a že nájemce zavazují. Tuto jistotu může mít pouze tehdy, byla-li dohoda o výměně bytů uzavřena předtím, než s ní vyslovil svůj souhlas, a že byl s touto dohodou seznámen. Platně uzavřená dohoda o výměně bytu má totiž pro pronajímatele závažné právní následky v tom smyslu, že účastníci dohody vstupují ke dni splnění dohody o výměně bytu ve výměnou získaných bytech do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem.Právní úprava, která umožňovala  nahradit projev vůle pronajímatele soudním rozhodnutím byla novelou, zákonem  č. 132/2011 Sb., zrušena. Nadále je tedy výměna bytů možná pouze za předpokladu, že s ní pronajímatel nebo vlastník)souhlasí. Jeho souhlas však již nelze nijak nahradit.

Splnění dohody o výměně bytu

Splnění dohody o výměně bytu se může účastník této dohody domáhat i žalobou u soudu. Právo na splnění dohody musí být u soudu uplatněno do tří měsíců ode dne, kdy byl s dohodou vysloven souhlas, jinak zanikne (§ 716 ObčZ). Tříměsíční lhůta je lhůtou propadnou a počítá se ode dne účinnosti dohody. Dohoda je účinná ve chvíli, kdy byla platně uzavřena a kdy s ní vyslovil souhlas poslední z pronajímatelů. Dohodou o výměně bytu jsou vázáni její účastníci, ale i osoby, na které přešlo nájemní právo k bytu podle § 706 a 708 ObčZ. V případě, že předmětem výměny je byt ve společném nájmu, musí právo uplatnit (být žalováni) všichni společní nájemci.

Odstoupení od dohody o výměně bytu

V § 716 odst. 2 ObčZ je stanovena možnost odstoupení od smlouvy účastníky dohody o výměně bytů, jestliže u něho nastanou takové závažné okolnosti, že by nebylo možné požadovat na něm spravedlivě splnění uzavřené dohody. Závažnost důvodů by v případě sporu posuzoval příslušný soud. V každém případě se musí jednat o okolnosti, k nimž došlo až po uzavření smlouvy. Právo na odstoupení musí být uplatněno u dalšího účastníka bez zbytečného odkladu. Využitím tohoto práva není dotčena povinnost k náhradě škody.