Společnost: Vlastníci a nájemci v SVJ

Povídejme si o problémech s pronajímáním bytů v domech ve společném vlastnictví bytových jednotek ve světle nového občanského zákoníku. 

Pronajímání bytů v domech ve společném vlastnictví

Uvažujme o případu, že někdo koupí po smrti vlastníka bytu od pozůstalého dědice byt v domě, který je ve společném vlastnictví vlastníků bytových jednotek. Pozůstalý dědic, tedy vlastník bydlí v jiném místě, kde má rodinu a zaměstnání a nehodlá byt užívat. Dokonce ani sám pronajímat, protože nechce na sebe brát možné problémy mezi nájemci a ostatními vlastníky v domě. Tak byt prodá za výhodnou cenu někomu, kdo ji nabídl. Nový vlastník považuje byt za investici a také v něm nehodlá bydlet, ale rozhodne se, že ho bude pronajímat za nejvýhodnější cenu. K tomu všemu si najme advokáta, který vše zařídí podle dohody s novým vlastníkem a byt pronajme takovým nájemcům, kteří nabídnou nejvýhodnější cenu.   

Práva vlastníka

Každý má právo si koupit byt, stane se vlastníkem a může s ním nakládat podle vlastnického práva. Tedy, pronajmout ho komukoliv, kdo zaplatí požadovanou cenu. Do domu, kde bydlí celá léta lidé a mají mezi sebou uzavřeny nepsané konvence a zvyky se nastěhuje rodina, která je zvyklá „na to svoje“ a ke konvencím se nehodlá přizpůsobovat a lidem v domě se ani nejeví, že by v budoucnu, až se zabydlí, konvence dodržovala. Nový vlastník, nyní pronajímatel, podepsal smlouvu o nájmu bytu, kterou mu poslal advokát a ani se nad ní nezamyslel. Neměl čas a pak – není právník a plně advokátovi důvěřuje, když ho platí. Možná, že v tom každodenním shonu si ani neuvědomuje, jaké povinnosti na sebe bere a nepřemýšlí o tom. Hlavně, že se ta výhodná koupě bytu povedla a že mu z té transakce půjdou příjmy. Na to všechno má právo. Avšak, vlastník pronajatého bytu je vždy volán k odpovědnosti za porušování stanovených pravidel a zákonů svými nájemci, nebo přinejmenším za pravidla slušného chování a klidného soužití. Důvěřuje svému advokátovi, ten nakonec nájem zprostředkovával. Ono to nějak dopadne. Když je volán k odpovědnosti, může klidně prohlásit, že nájemce vlastně ani osobně nezná a jen asi dvakrát s nimi mluvil mobilem, a to ostatní vyřizoval advokát. To však z něho odpovědnost nesejme.

Vlastníci bytů v domě jsou téměř bezmocní

Donutit nájemce, aby zachovával navyklé pořádky a konvence z pozice SVJ nelze. I když vzniknou mezi ostatními vlastníky bytu s nájemci konflikty kvůli nepořádku, hluku v domě i v nočních hodinách, nemá nájemce žádné povinnosti vůči SVJ. Vlastník je však odpovědný za chování svých nájemníků, ale otázkou je, zda je vůbec seznámil se stanovami SVJ, případně s domovním řádem společenství a jak zní smlouva, kterou s nájemcem uzavřel. Zda advokát zapracoval do smlouvy, že nájemce byl seznámen se stanovami SVJ, případně s domovním řádem, pokud ho společenství vypracovalo již v době svého vzniku a pověsilo ho na viditelné místo. Společenství je omezeno i tím, že nemá právo bez souhlasu vlastníka na vydání informací o nájemníkovi, kdyby se v domě stala havárie či jiné ohrožující události. Záleží na nájemcích, zda chtějí nebo nechtějí komunikovat se SVJ. Vlastníkovi nelze nařídit, aby předal osobní kontakty nájemců.Doplňuji však, že v ustanovení §1177 je stanoveno: "To platí i tehdy, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby". Bylo by záhodno, kdyby mu byla zákonem stanovena tato povinnost vůči vedení SVJ. V případě, který jsem uvedla v předešlém odstavci, mám pochybnost, že se o takové údaje před prodejem zajímal a přemýšlel o takových záležitostech. Prostě – svůj byt považuje za investiční byt a pronajme ho tomu, kdo je ochoten platit. Veškerá komunikace probíhá mezi vlastníkem bytu a nájemcem. V případě, kdy nájemce si nastěhuje k sobě další osoby, nemusí žádat pronajímatele o souhlas, protože bude dál o dění v bytě s nájemcem komunikovat a jemu se bude i zodpovídat.

Domovní řád

Při zkušenostech, někteří vlastníci s nájemci bytů udělali, nelze jinak než doporučit, aby byl sestaven a schválen Domovní řád podle nových předpisů a v případě, že dojde k porušování pravidel, se na něho odvolávat vůči pronajímateli. Je to jen slabá náplast za rizika, která mohou nastat ostatním vlastníkům bytů, pokud vlastník není dostupný a advokát se nemusí s nikým ze SVJ bavit.

Nezbývá, než se soudit

Pokud vlastník svým jednáním porušuje zákon nebo zákony (ve smyslu svých povinností vůči nájemci), nereaguje na stížnosti ostatních vlastníků ani SVJ patřičným způsobem, dokonce změnil kontaktní údaje – číslo mobilu a e-mail, na své adrese se příliš nezdržuje a na dopisy neodpovídá, takže je většinou nedostupný, nezbývá, než se obrátit na soud. Náklady za žalobu a zastoupení právníkem samozřejmě hradí ten, kdo žalobu podává, v případě že je u soudu úspěšný, náklady hradí žalovaný. Je zvláštní, že zákon nepamatuje na možné omezování vlastnických práv a jejich výkonu ostatních vlastníků v domě i přes to, že nedobrovolně postupují riziko jejich případnému porušování nájemci, případně i bezpečnostní rizika. Pro takové případy se jim jistě nabídne pojišťovna k uzavření smlouvy, která však plnění bude zvažovat v rámci znění smlouvy.

Jsou si před zákonem opravdu všichni rovni?

Znehodnocovat bydlení ostatních vlastníků může i změna vnitřního prostředí a vztahové atmosféry v domě. Zvláště, pokud jsou vlastníci bytů v domě starší lidé nebo mladé rodiny s dětmi, kteří dodržují pravidla slušného soužití a udržují pořádek a řád běžného života. Lidé, kteří se nehodlají přizpůsobit ke stávajícímu pořádku a nikdo ze SVJ není oprávněn jim cokoliv vytýkat či nařizovat a ostatní se nechtějí dohadovat, protože ty lidi neznají a neví, co od nich mohou čekat, jsou v nerovném postavení, i když vykonávají vůči svému majetku podle zákona práva vlastníka a nesou odpovědnost, která plyne z vlastnických práv. Nebylo by vhodné v zákoně nastavit takové podmínky, aby zástupci SVJ mohli platně s nájemci komunikovat, popřípadě řešit mezi nimi a ostatními vlastníky spory, než shánět vlastníka, který může být zrovna k nedosažení? Velmi by to přispělo k optimální atmosféře v domě, v kterém lidé tráví svůj soukromý čas a neměli by být omezováni obavami, hlukem, nepořádkem a problémy, které v takovém případě, jak je v článku naznačen, mohou nastat.